Több albérlet lett Terézvárosban az Airbnb-tiltás után – de valóban olcsóbbak is?

Budapest VI. kerülete, vagyis Terézváros az elmúlt években nemcsak az Andrássy útról, az Operaházról és a pezsgő belvárosi hangulatról volt ismert, hanem az Airbnb-s lakáskiadás körüli vitákról is. 2026. január 1-jétől új szabály lépett életbe: a kerületben megszűnt a magán- és egyéb szálláshelyeken a rövid távú lakáskiadás lehetősége. Az intézkedés egyik célja az volt, hogy több lakás kerülhessen vissza a hosszú távú bérleti piacra.

Most már néhány hónapnyi adat is rendelkezésre áll, és ezek alapján valóban látszik változás a terézvárosi albérletpiacon. Soproni Tamás, Terézváros polgármestere az ingatlan.com adataira hivatkozva szeptemberben arról számolt be, hogy január óta 32 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata a kerületben. Az általa közölt adatok szerint az átlagos bérleti díj 300 ezer forintról 280 ezer forintra mérséklődött. Összehasonlításként a polgármester azt írta, hogy Budapesten ugyanebben az időszakban átlagosan 5 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak.

Ajánlatok a városból

Karácsonyi hajókázás Budapesten

Egészségtudatos hajós városnézés Budapesten

Hajóteraszos 3 fogásos vacsora a Dunán

Esti sétahajózás Budapest legszebb dunai szakaszán

Parlamenti panoráma a Dunáról

Budapesti városnéző hajózás 1 itallal

Városnéző sétahajó korlátlan jégkásával

Fedezze fel Budapestet a Budget Danube Express-szel

4 fogásos vacsora a Dunán

NINCS-Hajókirándulás korlátlan italfogyasztással

Dunai hajózás korlátlan Bottega Prosecco-val

Zenés táncos hajó Budapest – Itallal és folklór előadással

Budapesti hajózás 4 fogásos vacsorával magyar folklór előadással

Mi változott Terézvárosban?

A VI. kerület Airbnb-szabályozása nem egyik napról a másikra született. 2024 őszén a terézvárosi önkormányzat helyi szavazáson kérdezte meg a lakókat a rövid távú lakáskiadás jövőjéről, majd a képviselő-testület rendeletben döntött a tiltásról. A több mint egyéves felkészülési idő után 2026 januárjában lépett életbe a szabályozás. Az önkormányzat ezt követően ellenőrzéseket is indított az illegálisan működő szálláshelyek kiszűrésére.

A változás a turisták számára is érdekes, hiszen Terézváros Budapest egyik legfontosabb turisztikai környéke. Az Andrássy út, az Oktogon, a Liszt Ferenc tér és az Opera környékén rengeteg látogató fordul meg, és korábban sok társasházi lakás is rövid távú szálláshelyként működött.

A tiltás azonban nem jelenti azt, hogy a kerületben egyáltalán ne lehetnének turistáknak szóló szálláshelyek. A szabályozás elsősorban a magán- és egyéb szálláshelyekre vonatkozik, miközben bizonyos feltételek teljesítése esetén más szálláshelytípusok – például közösségi szálláshelyek, panziók vagy szállodák – továbbra is működhetnek. Ez az egyik oka annak is, hogy a gyakorlatban a helyzet valamivel összetettebb annál, mint hogy „eltűntek az Airbnb-k Terézvárosból”.

Több kiadó lakás, de az árakról már megoszlanak az adatok

A hosszú távú albérletkínálat bővülését más ingatlanpiaci elemzés is alátámasztja. Az ingatlan.com korábbi, 2026-os elemzése szerint a terézvárosi hosszú távú lakáskiadási kínálat éves összevetésben több mint 30 százalékkal nőtt, miközben a rövid távú kiadásra használt lakások száma jelentősen visszaesett. Ez arra utal, hogy a szabályozásnak valóban lehetett olyan hatása, hogy egyes korábbi rövid távú kiadású lakások megjelentek a hosszú távú albérletpiacon.

Az már kevésbé egyértelmű, hogy az albérletek általános olcsóbbodása közvetlenül a tiltás következménye-e. Egy szeptember 18-án megjelent, kilenc hónap adatait vizsgáló Alberlet.hu-elemzés szerint a terézvárosi bérleti díjak éves összevetésben nem csökkentek olyan egyértelműen, ahogy a polgármester által közölt 300 ezerről 280 ezer forintra történő változás alapján elsőre tűnhet. Az elemzés szerint a nyári csúcs után szeptemberre más budapesti kerületekben is mérséklődtek az árak, ezért a szezonális hatásoktól nehéz elkülöníteni az Airbnb-tiltás önálló hatását.

Ez fontos különbség: az adatok alapján a terézvárosi albérletkínálat bővülése jól látható, az viszont már vita tárgya, hogy az árak változását mennyiben okozta maga az Airbnb-tiltás. A lakáspiacot ugyanis egyszerre számos tényező befolyásolja, a szezonalitástól kezdve a kereslet és kínálat változásán át egészen a lakások állapotáig.

Mit jelent mindez annak, aki turistaként érkezik Budapestre?

Ha valaki most tervez budapesti látogatást, a legfontosabb változás inkább az, hogy Terézvárosban már nem érdemes arra számítani, hogy a korábbi évekhez hasonlóan nagy számban talál klasszikus, társasházi Airbnb-lakásokat. A rövid távú szálláshelyek piacát a kerületi szabályozás jelentősen átalakította, miközben a hagyományos szállodák, panziók és bizonyos más szálláshelytípusok továbbra is jelen vannak.

Turisztikai szempontból ez azért is érdekes, mert Terézváros továbbra is az egyik legjobb kiindulópont Budapest felfedezéséhez. Innen néhány perc alatt elérhető az Andrássy út, az Opera, a Hősök tere, a Városliget vagy éppen a belváros több ikonikus látnivalója. Az Oktogon és a Deák Ferenc tér felől pedig tömegközlekedéssel is könnyű eljutni Budapest más részeibe.

A változás tehát elsősorban a szálláskínálat szerkezetét érinti, nem pedig azt, hogy Terézváros kevésbé lenne érdekes a turisták számára. Sőt, a kerület továbbra is kifejezetten népszerű választás lehet azoknak, akik szeretnének központi helyen megszállni, és gyalogosan vagy tömegközlekedéssel bejárni Budapestet.

Egyelőre több kérdés maradt, mint amennyi biztos válasz van

A terézvárosi Airbnb-tilalom hatásáról várhatóan még sokáig folyik majd a vita. Az eddigi adatok alapján annyi biztosan látszik, hogy a hosszú távra kiadó lakások kínálata jelentősen bővült a kerületben. Az viszont már nem vezethető le ilyen egyszerűen az adatokból, hogy minden, az albérletpiacon tapasztalt változás kizárólag a tiltás következménye lenne.

A turisták számára közben egy másik látványos változás is kirajzolódik. Egy friss, NTAK-adatokra épülő elemzés szerint 2026 első felében Terézvárosban 31 százalékkal kevesebb vendégéjszakát regisztráltak, mint egy évvel korábban, miközben több környező belvárosi kerületben nőtt a vendégéjszakák száma. Ez már közvetlenebbül mutatja, hogy a rövid távú szálláshelyek korlátozása érezhetően átrendezte a kerület turisztikai piacát.

A következő hónapok adatai ezért különösen érdekesek lesznek: kiderülhet, hogy a mostani változások tartósan megmaradnak-e, hogyan alakulnak a terézvárosi albérletárak, és közben miként változik a turistáknak szánt szálláshelyek kínálata Budapest egyik legforgalmasabb belvárosi kerületében.