Vége lehet a budapesti Airbnb-tiltásoknak? Az új uniós szabályozás mindent átírhat

Az elmúlt években egyre több szó esik Budapesten az Airbnb és más rövid távú lakáskiadások szabályozásáról. Egyes kerületek már jelentősen szigorították a rövid távú szálláshelyek működését, miközben az Európai Unióban is egyre nagyobb figyelem irányul arra, hogy a turizmus és a lakhatás érdekei hogyan egyeztethetők össze. Most újabb fontos fejlemény történt: az Európai Bizottság 2026. szeptember 9-én bemutatta az Affordable Housing Act nevű kezdeményezését, amely a megfizethető lakhatás problémájára keres közös európai megoldásokat.

A hír kapcsán több helyen felmerült, hogy az új szabályozás akár a budapesti Airbnb-korlátozásokat is megváltoztathatja. A helyzet azonban ennél összetettebb. Az új kezdeményezés nem jelenti azt, hogy az Airbnb-ket kötelezően vissza kell engedni Budapesten, és azt sem, hogy a jelenlegi kerületi szabályok egyik napról a másikra megszűnnek. A változás inkább abban lehet fontos, hogy a jövőben milyen feltételekkel és milyen bizonyítékok alapján vezethetnek be a városok a lakhatásra hivatkozva korlátozásokat.

Ajánlatok a városból

Karácsonyi hajókázás Budapesten

Egészségtudatos hajós városnézés Budapesten

Hajóteraszos 3 fogásos vacsora a Dunán

Esti sétahajózás Budapest legszebb dunai szakaszán

Parlamenti panoráma a Dunáról

Budapesti városnéző hajózás 1 itallal

Városnéző sétahajó korlátlan jégkásával

Fedezze fel Budapestet a Budget Danube Express-szel

4 fogásos vacsora a Dunán

NINCS-Hajókirándulás korlátlan italfogyasztással

Dunai hajózás korlátlan Bottega Prosecco-val

Zenés táncos hajó Budapest – Itallal és folklór előadással

Budapesti hajózás 4 fogásos vacsorával magyar folklór előadással

Mi az Affordable Housing Act, és mi köze az Airbnb-hez?

Az Európai Bizottság új lakhatási kezdeményezése jóval szélesebb témát érint, mint a rövid távú lakáskiadás. Az alapvető cél az, hogy Európában több megfizethető lakás álljon rendelkezésre, miközben a tagállamok és a helyi önkormányzatok hatékonyabban tudják kezelni a lakhatási problémákat. A Bizottság szerint a városokban élő európaiak 51 százaléka már sürgető vagy azonnali problémának tartja a lakhatást.

A javaslat egyik fontos eleme, hogy a lakhatási problémák kezelésére hozott intézkedéseknek bizonyítékokon kell alapulniuk, szükségesnek és arányosnak kell lenniük, és lehetőleg pontosan azt a problémát kell célozniuk, amelyet meg szeretnének oldani. Ez azért érdekes a rövid távú lakáskiadás szempontjából, mert az Airbnb és a hasonló platformok szabályozása az elmúlt években sok európai nagyvárosban a lakhatási politika részévé vált.

Az alapvető kérdés ugyanis az, hogy ha egy lakás rövid távú turistakiadásban működik, akkor az az ingatlan mennyiben hiányzik a helyi lakosok számára elérhető hosszú távú lakásállományból. Egy olyan városban, ahol kevés a lakás, gyorsan emelkednek a bérleti díjak, és sokan nehezen találnak megfizethető otthont, ez valóban fontos szempont lehet. Ugyanakkor egy teljes városra vagy egy egész kerületre kiterjedő tiltás már jóval szigorúbb beavatkozás, ezért az uniós megközelítés szerint ennek szükségességét és arányosságát is megfelelően alá kell támasztani.

Miért lett ekkora kérdés az Airbnb Budapesten?

Budapest esetében a rövid távú lakáskiadás szabályozása azért vált különösen érzékeny témává, mert a város egyszerre népszerű turisztikai célpont és olyan nagyvárosi lakáspiac, ahol az ingatlanárak és a bérleti díjak az elmúlt években jelentősen emelkedtek.

Az Európai Bizottság Magyarországról készült lakhatási elemzése szerint a lakásárak 2013 és 2024 között nominálisan 265 százalékkal emelkedtek, ami a legnagyobb növekedés volt az Európai Unióban. A drágulás 2025-ben sem állt le: a lakásárak nominálisan 18,3 százalékkal voltak magasabbak az előző évhez képest. A lakhatási helyzetet tovább nehezíti, hogy a szociális vagy önkormányzati lakások aránya Magyarországon 2024-ben mindössze körülbelül 0,8 százalék volt.

Mindez azt is megmutatja, hogy a lakhatási problémát nem lehet kizárólag az Airbnb-re visszavezetni. A lakásárak alakulásában szerepet játszik az új lakások kínálata, az építési költségek, a hitelpiac, a kereslet, a városokba költözés és számos más gazdasági tényező is. A rövid távú lakáskiadás bizonyos városrészekben és bizonyos méret fölött ugyanakkor tovább csökkentheti a hosszú távon kiadható lakások számát, ezért a szabályozása érthetően része lett a lakhatási vitának.

Érdekes módon Magyarországon közben nagyon sok lakás áll üresen is. Az Európai Bizottság becslése szerint mintegy 570 ezer lakóingatlan lehet üres, ami a teljes lakásállomány 12–13 százalékát jelenti. Ezeknek azonban jelentős része olyan térségekben található, ahol alacsony a kereslet, vagy olyan állapotban van, hogy komoly felújításra lenne szükség. Ez jól mutatja, hogy a lakhatási válság sokkal összetettebb annál, mint hogy hány lakást adnak ki turistáknak.

Mi történik most a budapesti Airbnb-vel?

Budapesten a kerületek eltérő módon szabályozhatják a rövid távú szálláshelyeket, ezért nem mindenhol ugyanaz a helyzet. A legismertebb példa Terézváros, ahol rendkívül szigorú korlátozás vonatkozik a rövid távú lakáskiadásra. A Kúria 2025 novemberében elutasította azt a jogorvoslati kérelmet, amely a kerület szabályozásának jogszerűségét vitatta. A döntés szerint a jelenlegi magyar jogi környezetben a nulla napos korlátozás nem sérti az érintett jogszabályok rendelkezéseit.

Ez azért lényeges, mert az új uniós lakhatási kezdeményezés önmagában nem törli el a már meglévő budapesti kerületi szabályokat. Nem arról van tehát szó, hogy az Airbnb-t most automatikusan újra engedélyezni kellene mindenhol. Az új megközelítés inkább hosszabb távon változtathat azon, hogy egy önkormányzatnak milyen módon kell igazolnia egy adott korlátozás szükségességét.

Az Európai Bizottság szerint a rövid távú szálláshelyekre vonatkozó intézkedéseknél különösen fontos lehet annak vizsgálata, hogy az adott tevékenység milyen mértékben csökkenti a hosszú távú lakhatási célra rendelkezésre álló ingatlanok számát. Számíthat a kiadás nagyságrendje, gyakorisága és üzleti jellege, valamint az is, hogy milyen tényleges hatást gyakorol a helyi lakáspiacra. A Bizottság megközelítése szerint azt is vizsgálni kell, hogy létezik-e olyan kevésbé korlátozó megoldás, amely ugyanolyan hatékonyan kezelné a problémát.

Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy a jövőben egyre fontosabb lesz a helyi adatok szerepe. Nem elegendő pusztán arra hivatkozni, hogy egy városban sok Airbnb működik; azt is meg kell tudni mutatni, hogy ezek az ingatlanok milyen kapcsolatban állnak a lakhatási problémával.

Az Európai Unió már most is több adatot szeretne látni

Ebben jelentős változást hoz az EU rövid távú szálláshelyekre vonatkozó adatmegosztási rendszere is. A 2024/1028-as uniós rendelet közös keretet hozott létre a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtéshez és adatmegosztáshoz. A szabályozás 2026. május 20-tól alkalmazandó az Európai Unióban.

Ennek a turisták számára első pillantásra talán kevésbé látványos, de a városok és a szabályozó hatóságok számára annál fontosabb következménye lehet. A pontosabb adatok segítségével ugyanis könnyebb megállapítani, hogy egy adott városrészben mennyi rövid távú szálláshely működik, milyen gyakran használják ezeket, és mekkora szerepük lehet a hosszú távú lakásállomány csökkenésében.

Ez különösen Budapesthez hasonló városokban lehet fontos, ahol a turizmus koncentráltan jelenik meg bizonyos belső kerületekben. Ha egy szabályozásról pontosabb adatok alapján lehet eldönteni, hogy valóban szükséges-e, akkor elméletileg az is könnyebbé válhat, hogy a városok célzottabb intézkedéseket vezessenek be ahelyett, hogy minden rövid távú lakáskiadást egyformán kezelnének.

Nem csak az Airbnb okozhat lakhatási problémát

Az uniós megközelítés azért is érdekes, mert nem kizárólag a turistáknak kiadott lakásokat vizsgálja. A lakhatási kínálat szempontjából más, nem elsődleges lakóhelyként használt ingatlanok is fontosak lehetnek, például a második otthonok vagy a hosszabb ideje üresen álló lakások.

Ez egy fontos szempont, amikor a lakhatási válságról beszélünk. Ha egy városban kevés a megfizethető lakás, akkor természetesen felmerül a kérdés, hogy az ingatlanállomány mekkora része nincs ténylegesen kihasználva. Ugyanakkor egy vidéki településen üresen álló lakás önmagában nem oldja meg egy budapesti bérlő problémáját. Ezért a lakhatási politika egyik legnagyobb kihívása az, hogy ne csak az üres lakások számát vagy az Airbnb-k számát nézze, hanem azt is, hogy ezek az ingatlanok hol találhatók, milyen állapotban vannak, és ténylegesen bevonhatók-e a lakhatási kínálatba.

Mit jelent mindez a Budapestre érkező turistáknak?

Ha turistaként érkezel Budapestre, rövid távon valószínűleg nem fogsz egyik napról a másikra komoly változást tapasztalni. Az új Affordable Housing Act jelenleg európai bizottsági javaslat, tehát nem egy azonnal alkalmazandó új szabály. A budapesti kerületek jelenlegi előírásai továbbra is érvényesek, ezért szállásfoglaláskor továbbra is érdemes megbízható és jogszerűen működő szálláshelyet választani.

A turisták számára egyébként az Airbnb és más rövid távú szálláshelyek továbbra is fontos alternatívát jelentenek a szállodák mellett. Egy családnak vagy nagyobb baráti társaságnak például praktikus lehet egy teljes apartman, míg egy hosszabb budapesti tartózkodásnál az önálló konyha és a nagyobb lakótér is előnyt jelenthet. Éppen ezért a városnak és a szabályozóknak sem egyszerű feladat megtalálniuk azt az egyensúlyt, amely egyszerre veszi figyelembe a turizmus érdekeit és a helyi lakosok lakhatási lehetőségeit.

Akkor most megszűnhetnek a budapesti Airbnb-korlátozások?

Ezt jelenleg nem lehet kijelenteni. Az új uniós kezdeményezés nem egy olyan szabály, amely automatikusan eltörli a budapesti kerületek döntéseit. Inkább egy olyan irányt mutat, amelyben a lakhatási célú korlátozásokat egyre inkább helyi adatokkal, bizonyítékokkal és arányossági szempontokkal kell alátámasztani.

Ez hosszabb távon mégis jelentős változást hozhat. Ha egy város vagy kerület nagyon szigorú korlátozást szeretne fenntartani, egyre fontosabbá válhat annak bizonyítása, hogy a korlátozás valóban szükséges a helyi lakhatási probléma kezeléséhez, és nincs olyan enyhébb megoldás, amely hasonló eredményt biztosítana.

Budapest esetében ezért most nem az a legérdekesebb kérdés, hogy „Airbnb igen vagy Airbnb nem”. Sokkal inkább az, hogy a következő években milyen szabályozási modell alakul ki. Lehetséges például, hogy bizonyos városrészekben szigorúbb szabályok maradnak, miközben más területeken enyhébb feltételek mellett működhetnek majd a rövid távú szálláshelyek. Az is elképzelhető, hogy a szabályozás egyre inkább az üzletszerűen, nagy volumenben működő szálláshelyekre koncentrál, miközben más típusú lakáskiadás eltérő elbírálás alá esik.

A budapesti turizmus és a lakhatás között kell megtalálni az egyensúlyt

A vita végső soron nem csak az Airbnb-ről szól. Budapest Európa egyik népszerű turisztikai célpontja, és a látogatók fontos szerepet játszanak a város gazdaságában. Ugyanakkor Budapest nem kizárólag turisták által használt város: több mint egymillió ember otthona, akik számára a lakhatás mindennapi kérdés.

A következő évek egyik legfontosabb feladata ezért az lehet, hogy a szabályozás megtalálja az egyensúlyt a két szempont között. A turistáknak szükségük van szálláshelyekre, a helyi lakosoknak pedig megfizethető otthonokra. Egyik érdeket sem érdemes figyelmen kívül hagyni.

Az Európai Bizottság új lakhatási kezdeményezése ebben a folyamatban azért lehet fontos, mert a korlátozások mellett a lakáskínálat növelésére is nagy hangsúlyt helyez. A javaslat szerint több megfizethető, szociális és diáklakásra, valamint az üres vagy kihasználatlan épületek jobb hasznosítására is szükség lehet.

Ez pedig talán a legfontosabb üzenet az egész Airbnb-vitában: a rövid távú lakáskiadás korlátozása önmagában nem fog több lakást építeni. Ha egy városban valóban tartósan megfizethetőbbé szeretnék tenni a lakhatást, akkor a kínálat bővítésére és a meglévő lakásállomány jobb kihasználására is szükség van.

Mit hozhat a jövő Budapestnek?

Az Affordable Housing Act sorsa még nem dőlt el, ezért jelenleg nem lehet biztosan megmondani, milyen konkrét változásokat hoz majd Budapesten. Az viszont már most látszik, hogy az Európai Unióban egyre nagyobb szerepet kap a lakhatás megfizethetősége, és ezen belül a rövid távú lakáskiadás hatásainak pontosabb mérése.

A budapesti Airbnb szabályozás jövője így valószínűleg nem egyetlen döntésen múlik majd. A magyar jogszabályok, a fővárosi és kerületi szabályok, az uniós jog, a lakáspiac alakulása és a rendelkezésre álló adatok együtt határozhatják meg, milyen lehetőségek maradnak a rövid távú lakáskiadók és milyen szállástípusok lesznek elérhetők a Budapestre érkező turisták számára.

Egyelőre tehát korai lenne azt mondani, hogy vége az Airbnb-tiltásoknak Budapesten. Az új uniós megközelítés azonban valóban új korszakot nyithat a szabályozásban: a jövőben egyre kevésbé lehet majd általános kijelentésekre építeni, és egyre fontosabbá válhat annak bizonyítása, hogy egy adott korlátozás ténylegesen szükséges, célzott és arányos.

Budapesti turistaként most annyi a legfontosabb, hogy a szálláshelyek szabályozása továbbra is változó terület. Ha pedig néhány év múlva újra Budapestre látogatsz, könnyen lehet, hogy már egészen más szabályok vonatkoznak majd arra, milyen apartmanok közül választhatsz.