Durva statisztikák: így robban a magyar lakáspiac

Lakáskereslet az egekben: újabb négyéves csúcs

Augusztusban a hazai ingatlanpiac forgalma olyan mértékben pörgött fel, amire legutóbb 2019 tavaszán volt példa, és felülírta a 2021 tavaszi rekordokat is. Az ingatlan.com DKT-Gemius auditált adatai szerint több mint kétmillió felhasználó böngészett a portál kínálatában, miközben az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma meghaladta a 410 ezret. Ez a mennyiség 40 százalékkal magasabb az előző hónaphoz képest, és több mint 50 százalékos növekedést mutat éves összevetésben.

A kiugró aktivitást leginkább az Otthon Start program szeptember 1-jén esedékes indulása fűtötte. A piac várakozásai szerint a bankok októbertől indított kedvezményes hitelkonstrukciói tovább erősítik a keresletet, így a következő hetekre még nagyobb forgalomra lehet számítani. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László kiemelte: az otthonteremtési konstrukció híre maga alá gyűrte a bizonytalanabb elhalasztókat, és olyan vevői csoportot mozgatott meg, amely korábban csak távolabbról szemlélte a kínálatot.

Észrevehető, hogy Budapesten nem csupán a belvárosi kerületekben élénkült fel az érdeklődés, hanem a külső, elővárosi övezetekben is. Az M3-as metró vonalát követő agglomerációs településeken – például Dunakeszin és Csobánkán – duplájára nőtt a megkeresések száma. Ez azt jelzi, hogy a budapesti lakáspiaci nyomás egy részét a városkörnyék viszi el, ami hosszabb távon a közlekedési és infrastrukturális fejlesztések irányát is meghatározhatja.

Otthon Start program: mekkora lökést adhat?

Az Otthon Start részletei alapján az állami kezességvállalással kombinált kedvezményes kamatozású hitelkonstrukció az első lakásvásárlók körét célozza. Az ingatlan.com számításai 60–70 ezer új vevőt jósolnak az első évben, ami akár 160 ezer tranzakciót eredményezhet 2025-ben. A szakértő szerint nem kizárt, hogy a következő két évben a teljes piac meghaladja a 200 ezres forgalmat, ami utoljára másfél évtizede fordult elő.

A program középpontjában az átlátható feltételek és a kiszámítható törlesztőrészletek állnak. A kezdeti szakaszban a bankok versenyképes ajánlatokra készülnek, hiszen az állami garancia lehetőséget ad a kamatok további csökkentésére. Ez a verseny a vásárlók számára olcsóbb finanszírozást, a pénzintézeteknek viszont nagyobb forgalmat jelent.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a költségvetési források végesek. A program keretösszege idővel kimerülhet, így a gyors döntés előnyhöz juttathatja azokat, akik már most előkészítik a hitelkérelmüket. Emellett az ingatlan.com tanulmánya rámutatott, hogy a hiteligénylések élénkülése tovább szűkítheti a kínálatot, hiszen a vevők a biztos finanszírozás tudatában bátrabban fogadják el az eladók áremelési törekvéseit.

Kínálat és fejlesztői reakciók: láncreakció a láthatáron

Július végéhez képest az eladó ingatlanok száma ötezerrel csökkent. Ez a jelenség abszorpciós hatásként működik: amint több tranzakció jön létre, csökken a bőség, és a piac likviditása emelkedik. A bevételre szoruló eladók egy része már a keresleti hullám indulásakor felajánlotta ingatlanát, mások azonban még kivárnak, hátha magasabb áron találkoznak vevővel.

A láncreakció akkor indul be igazán, ha az első lakásvásárlók új otthonuk eladására ösztönzik a jelenlegi bérlőket vagy tulajdonosokat. Ez a folyamat további kínálatnövelő tényező, amely a fejlesztők fantáziáját is megmozgathatja. Az új építésű lakások közül azok lesznek igazán versenyképesek, ahol a négyzetméterár nem lépi túl a másfél millió forintos határt. Ennél magasabb négyzetméterár mellett a kereslet visszafulladhat, különösen a vidéki befektetők és a fiatal pályakezdők körében.

A fejlesztők egyre inkább a kedvező elhelyezkedésű és jól megközelíthető projekteket részesítik előnyben. A 3-as metró, a 4-es villamos és a HÉV vonalak mentén zajló beruházások mellett nő az érdeklődés a budai agglomeráció felé is. Emellett a közösségi terek, parkolási lehetőségek és az irodapiaci átstrukturálódás is befolyásolja a dizájn- és árazási stratégiákat.

Hogyan készüljenek az eladók és vevők? Praktikus tippek

A vevők számára a legfontosabb teendő a kínálat folyamatos figyelése:

• Állítsanak be keresési riasztásokat az ingatlan.com rendszerében.
• Készüljön előzetes hitelbírálatra az igénylés gyorsítása érdekében.
• Helyszíni szemlén vegyék figyelembe a jövőbeli infrastrukturális beruházásokat.
• Vizsgálják meg a hasonló lakások tranzakciós árait a környéken.
• Fogadják meg szakértők vagy ingatlanközvetítők tanácsait az áralkuhoz.

Az eladóknak érdemes minél előbb piacra lépniük, mert a kibontakozó keresleti csúcs kedvező árazási pozíciót biztosít. A fényképek és a videós bemutatók minősége már alapkövetelmény, de a profi home staging is beválhat a gyorsabb értékesítéshez. Az ingatlan.com szakértői szerint 15–20 százalékkal magasabb árat lehet elérni akkor, ha a lakás hangulata és berendezése célzottan az első lakásvásárlók igényeire épít.

Előrejelzések és budapesti hatások

Ha az Otthon Start lendületet ad a piacnak, 2025-ben elkezdődik egy új értékesítési ciklus, amelynek motorja kezdetben a külső kerületek és az agglomeráció, később pedig az új építésű projektek lesznek. A fejlesztők válaszlépései között szerepelhetnek az alacsonyabb négyzetméterárú, moduláris megoldások, illetve az energiahatékonyságot növelő konstrukciók. A belvárosban ezzel párhuzamosan a felújítási láz is felerősödik, hiszen értéknövelő felújítással sokat lehet nyerni a zártkertek és egyedi terek piacán.

Vásárlói oldalról az is látható, hogy a külföldi befektetők visszafogottabban mozognak, hiszen a forint gyengülése és a hozamgörbe alakítása bizonytalanságot szült. Ezzel ellentétben a hazai kereslet stabilabb, és a fiatal pályakezdők, valamint az új családok mozgatják a piac fő hajtóerejét. A következő időszak egyik legizgalmasabb kérdése az lesz, képesek-e a fejlesztők kellően gyorsan reagálni a megnövekedett igényekre.

Lakáspiaci emelkedő hullám – mit tehetsz most?

A piac most olyan állapotban van, mint egy hullámvölgy teteje: egyensúlyra kell törekedni. Vevőként legyen előkészített a finanszírozás, és soha ne hagyd ki a helyszíni átnézéseket. Eladóként pedig ne várakoztass: a piaci szereplők most mozgékonyabbak, mint valaha. A következő hetekben dől el, hogy a rekordkereslet minél több tranzakciót eredményez-e, vagy a készletek gyors apadása fékezi le a tempót. Budapesten ez a hullám több kerületben is hullámveréssé alakulhat, ezért érdemes már ma belevágni, ha komoly céljaid vannak.

Piaci kérdések gyorsan

Mikor indul az Otthon Start program?
Szeptember 1-jén lép életbe a kedvezményes hitelkonstrukció az állami kezességvállalással.

Mekkora vásárlói forgalom várható 2025-ben?
Az ingatlan.com kalkulációja szerint akár 160 ezer tranzakció is összejöhet.

Hol csökkent a kínálat leginkább?
Budapesten és agglomerációs zónákban egyszerre apadt a meghirdetett ingatlanok száma.