Lakásárrobbanás 2025-ben: Budapest költözési térképének átrajzolása

2025-ben Budapest lakáspiaca jelentős áremelkedést tapasztalt, ami új irányokat szabott a költözési trendeknek. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2024-ben több mint 86 ezer fő döntött úgy, hogy másik otthonba költözik a fővároson belül vagy onnan kiindulva. Az ingatlan.com elemzése rámutatott, hogy a lakásárak változása jelentős hatással volt a budapesti költözési irányokra.

A költözések legnagyobb része – közel 56 ezer fő – Budapesten belüli kerületváltást jelentett. A fővárosból Pest vármegyébe csaknem 17 ezren távoztak, míg az agglomerációból 11 ezer lakó érkezett vissza Budapestre. Ez a mozgás mintegy 6 ezer fős népességcsökkenést eredményezett a főváros számára.

Kedvelt kerületek és a lakásárak hatása

A legtöbb budapesti költözőt vonzó városrész a XIII. kerület volt, ahová több mint 5500 fő érkezett más budapesti kerületekből. Ezt követi Újbuda (XI. kerület) 4700 fővel, valamint Zugló (XIV. kerület) 4550 fővel. A fővároson kívülről érkezők is ezekbe az övezetekbe koncentrálódtak: a III., XI. és XIII. kerületek lettek a legkedveltebb célpontok.

A kerületen belüli költözések aránya is érdekes képet mutat: a leghűségesebb lakosok a III. kerületben (53,7 százalék) és a XVIII. kerületben (54,4 százalék) élnek, ahol a többség lakóhelyet váltott, de nem hagyta el kerületét. Ezzel szemben az I. (20 százalék) és V. kerületben (29,4 százalék) élők jóval nagyobb arányban hagyták el lakókörnyezetüket.

Lakásárak alakulása és a költözési döntések

A 2025-ös lakásárrobbanás nem egyformán érintette az egyes kerületeket. Az ingatlan.com adatai alapján a legdrágább városrész az V. kerület volt, ahol a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintról 2 millió forintra emelkedett. A legmegfizethetőbb környék címét viszont a XXIII. kerület nyerte el, ahol az eladó használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára tavaly még 693 ezer forint volt, jelenleg viszont már 803 ezer.

A lakásárak és a fővárosi lakosságszám együtt mozognak: amikor az egyik jelentősen nő, a másik csökken, és fordítva. Ez az összefüggés jól megfigyelhető a 2023-as évben, amikor az ingatlanpiac gyenge teljesítményt mutatott, Budapest népessége viszont az áremelkedés hiányában ismét bővült.

Jövőbeli kilátások és vásárlói döntések

Az aktuális költözési és ártrendek világosan tükrözik a fővárosi lakosság igényeit és fizetési hajlandóságát. A vevők legnagyobb kihívása jelenleg, hogy a lokáció, az élhetőség és a megfizethetőség hármasából a legtöbben egyszerre csak kettőt tudnak választani kompromisszumok nélkül. A vásárlók egy része bízik a későbbiekben megnyíló jobb alkupozíciókban, ezért most nehezebben köteleződnek el egy-egy adásvétel mellett.

A fővárosi ingatlanárak dinamikáját egyes városrészek vezetői is befolyásolhatják, ha élnek a települési önazonosságvédelmi törvény eszközeivel, amely várhatóan 2025 második felében lép majd hatályba. A lakcímbejelentés feltételhez kötése vagy a lakásvásárlókra kivetett betelepülési adó tovább lassíthatja az áremelkedést az érintett kerületekben.

Összességében a budapesti lakáspiac 2025-ben jelentős változásokon megy keresztül, amelyek hosszú távon is befolyásolhatják a város demográfiai és gazdasági szerkezetét.