Ez van: Budapesten a panellakások a legdrágábbak
A budapesti lakáspiac egy igazi gazdasági anomáliát produkál 2025 őszén, ami alaposan felboríthatja a meglévő árviszonyokat. A megszokott trenddel ellentétben – miszerint a panel mindig jóval olcsóbb az új építésűnél – most több kerületben is annyira megemelkedett a panellakások ára, hogy gyakorlatilag összeértek az új építésű lakások áraival. Képzeld el: eladsz egy panelt, és a kapott pénzből már meg is veheted az új lakásodat egy modern lakóparkban! Ez a ritkán látott helyzet most valóság, és az Otthon Start nevű állami program generálja a piacon ezt a feszültséget. Az Ingatlan.com szakértője, Balogh László szerint ez a jelenség lépéskényszerbe hozhatja a használt lakások eladóit, és akár árkorrekciót is hozhat a peremkerületi lakáspiacon.
Miért nőttek ki a panelárak a prémium kategóriába?
A piaci anomália létrejötte két, egymással párhuzamosan futó gazdasági folyamat eredménye. Elsőként, a panellakások árai meredek emelkedésnek indultak, köszönhetően az Otthon Start programnak. A program keretében elérhető olcsó hitelek nagy keresletet generáltak a panelszegmensben, ami felhajtotta a lakásárakat. A befektetők és az első lakásvásárlók számára a panel egy viszonylag gyors és stabil befektetési lehetőség maradt a fővárosban, amit a kedvező finanszírozási feltételek azonnal kihasználtak.
A másik oldalon, szintén az Otthon Start programnak köszönhetően, számos kerületben viszonylag alacsony áron hirdettek meg még építés alatt álló, új építésű lakásokat. Az árkülönbség hihetetlenül lecsökkent. Nézzük például a XV. kerületet: az Ingatlan.com adatai alapján itt a panellakások négyzetméterára 1,1–1,3 millió forint között mozgott. Ugyanebben a kerületben, olyan most épülő lakóparkokban, mint a Novus Liget és a Szilas Liget, a lakásokat ugyanúgy 1,1 millió forintos négyzetméteráron hirdették. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a panel és az új lakás ára szinte összeért, ami racionálisan megmagyarázhatatlan egy normálisan működő ingatlanpiacon.
Újbuda is lépéskényszerbe került: árkorrekció jöhet a peremkerületekben
A XI. kerület, vagyis Újbuda, amely amúgy is a főváros egyik prémium lokációjának számít, szintén érdekes helyzetbe került. A XI. kerületben a panellakások átlagos négyzetméterára már most is eléri az 1,46 millió forintot. A kiemelt beruházások keretében épülő Otthon Startos új lakásokat viszont legfeljebb 1,5 milliós négyzetméteráron kínálják. Balogh László szerint „a legfeljebb 1,5 milliós négyzetméteráron elérhető Otthon Start-os új lakások jelentős része a paneleknél is olcsóbban lesz megvásárolható”.
A helyzetet két további tényező teszi különösen érdekessé:
- Prémium Lokáció: A XI. kerület hagyományosan drága környék, így a viszonylag olcsó új építésű lakások itt a panellakások eladóit hozzák lépéskényszerbe.
- ÁFA Visszatérítés: A fővárosi Otthon Startos beruházások közül több is rendelkezik rozsdaövezeti besorolással, ami lehetővé teszi a vevők számára az új lakások 5 százalékos áfájának visszatérítését. Ez akár több millió forintos visszatérítést jelenthet, tovább növelve az új lakások árelőnyét.
Ez a helyzet egyértelműen elmozdíthatja a keresletet a modernebb ingatlanok irányába, hiszen ha ugyanannyi árért kapsz egy új lakást, miért vennél panelt? A szakértő szerint ez a folyamat – ami már a XV. kerületben is elindult – árkorrekciót hozhat a peremkerületi lakáspiacon.
Árcsökkenés helyett a drágulás tempójának lassulása jöhet
Balogh László kiemelte, hogy középtávon sem fenntartható jelenség, hogy a piacon külön értékkategóriát képviselő ingatlanok azonos áron érhetők el. Az új építésűek a lakáspiac prémium termékei közé tartoznak, különösen a panelekhez képest.
Mivel a budapesti Otthon Startos beruházások keretében nem csupán egy-egy, hanem több ezer új lakást kínálnak alacsonyabb áron, a használt lakások eladói lépéskényszerbe kerülhetnek. A gyorsabb eladásban reménykedő tulajdonosok árkorrekcióra is kényszerülhetnek, ha lakásuk árat csökkenteniük kell, mert a vevők máshova fordulnak.
Bár a szakértő óvatosan fogalmaz az olcsóbb új építésű lakások árcsökkenést hozhatnak a használt lakások piacán is kijelentéssel kapcsolatban – tekintve, hogy a budapesti lakáspiacon árcsökkenést eddig nagyon ritkán láthattunk –, abban biztos: a megfizethető áron piacra kerülő sok új lakás szinte bizonyosan csökkentheti a lakásdrágulás tempóját. Ráadásul ez a hatás láncreakció formájában továbbgyűrűzhet más fővárosi kerületekre is. Ezzel a gazdasági jelenséggel a panellakások ideje mint kizárólagos befektetési forma komolyan megkérdőjeleződik Budapesten.