Hihetetlen fordulat: Budapesten 22 százalékkal nőttek a lakásárak egy év alatt!

Az első negyedévben a budapesti lakásárak éves szinten 22,3 százalékkal emelkedtek, míg országos átlagban 15,3 százalékos drágulást regisztrált a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb lakásárindexe. A fővárosban a négyzetméterár átlagosan 1,3 millió forintot ér, miközben az állampapírokból áramló tőke és a hamarosan elinduló Otthon Start Program további lökést adhat a piacnak. A vidéki településeken azonban már nem mindenhol telt be a dinamika, és a községekben egyes régiókban lassulást mértek. A Portfolio elemzésében bemutatta, mely területeken nőtt leginkább a négyzetméterár, és milyen hatással lehet erre az Otthon Start Program bevezetése.

Elszabaduló árak a fővárosban

Budapesten 2025 első negyedévében a lakásárak 11,7 százalékkal drágultak az előző negyedévhez képest, így az éves növekedési ütem 22,3 százalékra gyorsult. Ez azt jelenti, hogy az átlagos négyzetméterár a fővárosban már eléri az 1,3 millió forintot, miközben egy évvel korábban még 1,1 millió körül mozgott. A lakásáremelkedés második negyedévében is folytatódott, a hirdetési adatok szerint ismét 22 százalék körüli éves növekedést mutatnak a budapesti négyzetméterárak.

Az elszálló árak hátterében részben az állampapírokból felszabaduló befektetői tőke áll, amelyet több vásárló az ingatlanpiacon helyezett el. Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője rámutatott, hogy az első negyedévben a vásárlók jelentős része éppen emiatt mozdult a lakáspiac felé. Bár a belvárosi kerületekben már tavaly is meghaladták a másfél millió forintot a négyzetméterenkénti hirdetési árak, a külső kerületekben is egyre közelebb kerülnek ehhez a szinthez.

Országos trend: vidéki lassulás és községi mérséklődés

Az MNB lakásárindexének nem csupán a fővárosi, hanem a vidéki és községi adatokat is érdemes górcső alá venni. Országos átlagban az első negyedévben a lakásárak negyedéves alapon 7,0 százalékkal, éves szinten pedig 15,3 százalékkal emelkedtek. A vidéki városokban 6,7 százalékos negyedéves növekedés mellett 13,9 százalékos éves drágulást mértek, míg a községekben 2,2 százalékos negyedéves áremelkedés eredményezett 10,0 százalékos éves ütemet. Ez jól mutatja, hogy a nagyvárosok viszik a piacot, a kisebb településeken azonban a kereslet kevésbé pörgeti fel a négyzetméterárakat.

A községek esetében egyébként a 2024 negyedik negyedévében még stagnáló piac 2025 első negyedévére 2,2 százalékos negyedéves áremelkedést produkált, de éves alapon 16,1 százalékról 10,0 százalékra lassult a drágulás. Ez arra utal, hogy a kisebb településeken már vége lehetett a 2024-es fellendülésnek, és az érdeklődés visszafogottabbá vált.

Régiók teljesítménye: Észak-Magyarországtól Dél-Dunántúlig

A regionális bontás szerint a legnagyobb negyedéves lakásáremelkedést Észak-Magyarország városaiban mérték (+9,3 százalék), míg a dél-dunántúli városok a 2024 negyedik negyedévi korrekció után 8,7 százalékkal drágultak az első negyedévben. Észak-Alföldön 7,5 százalék, Nyugat-Dunántúlon 6,0 százalék, Dél-Alföldön pedig 5,2 százalék volt a negyedéves áremelkedés. Pest vármegye városaiban ezzel szemben a legmérsékeltebb, 2,1 százalékos negyedéves drágulás következett be.

Éves összevetésben a városi lakásárak többségében 13–16 százalékos növekedést mutattak, kivéve Pest vármegyét, ahol egyszámjegyű, 7,8 százalékos volt a drágulás. A legnagyobb éves áremelkedést Dél-Dunántúl városaiban regisztrálták (+16,8 százalék), ami az ingatlanbefektetők figyelmét is felkeltette a régió iránt.

MNB összegző adatok: reál és nominál

Az MNB aggregált lakásárindexe alapján a nominális éves növekedési ütem 2025 első negyedévében 15,3 százalékra gyorsult a korábbi negyedév 14,3 százalékáról. Reál értelemben, azaz az inflációt is figyelembe véve, 9,6 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban. Ez mutatja, hogy a drágulás nem csupán az infláció miatti nominális emelkedés eredménye, hanem a valós vásárlóerő-hatás is jelentős.

A Magyar Nemzeti Bank kiemelte, hogy a lakásárak fejlődésében szerepe van az alacsony kamatkörnyezetnek, a lakáshitelek iránti keresletnek és a befektetési célú lakásvásárlásoknak is. Az MNB adatai azt is jelzik, hogy a kínálati oldal egyes régiókban nem tudott lépést tartani a kereslettel, így az áremelkedés globális trendként jelent meg.

Mi várható az Otthon Start Programtól?

Az Otthon Start Programot 2025 harmadik negyedévétől induló új állami kezdeményezés a lakásépítést és -vásárlást hivatott ösztönözni. A program keretében a vásárlók kedvezményes hitelhez és vissza nem térítendő támogatáshoz juthatnak, ám a négyzetméterenkénti maximális ár 1,5 millió forintban van meghatározva. Futó Péter elemző szerint ez a felső árkorlát Budapesten a belvárosi kerületekben nem fogja visszatartani az árakat, hiszen ott amúgy is magasabbak a négyzetméter árak. A külső kerületekben viszont 1,5 millió forint alatt kínált ingatlanokra erősítheti meg a keresletet, ami további áremelkedést eredményezhet.

A vidékre viszont nagyobb hatással lehet a program, mivel a vidéki nagyvárosokban és községekben az átlagos négyzetméterárak még jóval a felső árkorlát alatt mozognak. Itt több vásárló élhet a kedvezményekkel, ami a helyi piacokat újabb élénkülésbe hozhatja. A zenga.hu adatai alapján minden hatodik érdeklődő jelezte, hogy igénybe venné az Otthon Start Programot, ha Budapesten vagy vidéken a megfelelő kínálat rendelkezésére áll.

Kitekintés és fenntarthatóság

A lakáspiac jelenlegi drágulási hulláma könnyen fenntarthatatlan ütemet vehet, ha a kereslet és a kínálat közötti egyensúly nem áll helyre. A hitelpiaci kondíciók és az állami támogatások továbbra is meghatározóak lesznek, azonban a kamatszint alakulása, a munkaerőpiaci kilátások és a globális gazdasági környezet is befolyásolják majd a vásárlóerőt. Érdemes figyelni, hogy a budapesti kerületek közötti területi különbségek mennyire mélyülnek, és hogy a vidéki településeken mikor telítődik a kereslet.

Összességében 2025 első negyedévében a budapesti és országos lakáspiac egyaránt erőteljes drágulást mutatott, de a következő negyedévekben az Otthon Start Program hatása, az inflációs kilátások és a hitelkamatok alakulása döntően befolyásolhatják a további fejleményeket. A budapestiek már most rekord árakkal szembesülnek, miközben a vidéki vásárlók számára új lehetőségek nyílhatnak az állami támogatások révén.