Lejárt a Bulinegyed kora? Erzsébetváros titokban korlátozza az Airbnb-t

Erzsébetváros, Budapest VII. kerülete, évtizede a fővárosi turizmus és éjszakai élet központja, amely a rövid távú lakáskiadás (közismertebb nevén Airbnb) legsűrűbb területévé vált. Ez a dominancia azonban áldozatokkal járt: a lakók elégedetlenségével, a zajterheléssel és a közösségi együttélés felbomlásával. A VII. kerület válasza erre a helyzetre a szigorú szabályozás lett: a 2025 szeptemberében életbe lépett rendelet felmenő rendszerben gyakorlatilag megszünteti az új Airbnb típusú szálláshelyek engedélyezését lakóépületekben. Bár a változás hónapokig elkerülte a nyilvánosság figyelmét, hatása a budapesti ingatlanpiacra és turizmusra is jelentős lesz.

Közösségi együttélés vagy profitéhség?

Az Erzsébetváros által bevezetett lakáskiadás korlátozása mögött egyértelműen a kerület lakosságának érdeke és a belső-erzsébetvárosi városrész élhetőségének védelme áll. Niedermüller Péter polgármester nyilatkozata szerint a szigorítás alapvető célja kettős: egyrészt megóvni a lakókat a zajtól és a felfordulástól, amelyeket a turisták okoznak a lépcsőházakban, másrészt a tömegturizmus helyett a minőségi szálláshelyek arányát növelni.

Ez a cikk Erzsébetváros éjszakai életének megtisztulásáról szól, bemutatva a képviselő-testület azon döntését, amely betiltja az éjfél után a sztriptízbárokat, valamint szigorúbb keretek közé szorítja a kocsmatúrákat a közbiztonság és a lakók nyugalma érdekében. A szabályozás célja egyértelműen a közrend és a közbiztonság védelme az olyan tevékenységekkel szemben, amelyek gyakran bűncselekmények elkövetéséhez adnak teret. Az Airbnb szabályozás bevezetése tehát a szélesebb körű rendeletalkotási hullám része, amelynek célja, hogy a közösségi együttélés védelmében visszaszorítsa az Erzsébetvárosban a lakókat zavaró tevékenységeket.

• A zaj elleni védekezés: A rendelet egyik legfőbb kritériuma, a földszintre való korlátozás is a lakók nyugalmát szolgálja, mivel a zajpanaszok jelentős része a lépcsőházakban keletkezik.
• Minőségbiztosítás: A szigorú előírások célja, hogy minden rövid távú lakáskiadás magasabb szolgáltatási színvonalat nyújtson (pl. külön fürdőszobák).

A közösségi együttélés védelmében hozott jogszabályok fontosságát a Kúria is megerősítette: a Terézvárosban bevezetett hasonló korlátozást arányos beavatkozásnak minősítette, amely nem sérti a vállalkozás szabadságát. E jogi precedens fényében Erzsébetváros rendelete is erős alapokon nyugszik.

A lehetetlen feltételek rendszere: a lakáskiadás ellehetetlenítése

A lakáskiadás korlátozása egy építési szabályzat módosítás formájában rejtve lépett életbe, ami a gyakorlatban ellehetetleníti az új Airbnb szálláshelyek engedélyezését. A rendelet felmenő rendszerben működik: a már működési engedéllyel rendelkező magánszálláshelyek tovább üzemelhetnek, de az új szereplők szinte teljesíthetetlen feltételekkel találják szembe magukat.

A kereskedelmi célú szálláshelyek Erzsébetváros lakóépületeiben csak abban az esetben kaphatnak új engedélyt, ha az alábbi szigorú kritériumoknak megfelelnek:

• Elhelyezkedés korlátozása: Kizárólag a földszinten működhetnek.
• Területkorlát: Az épület lakó rendeltetésű hasznos területének legfeljebb 10%-át foglalhatja el.
• Méretkövetelmények: Az egyágyas szobáknak minimum 8 négyzetméteresnek, a kétágyasoknak minimum 12 négyzetméteresnek kell lenniük, plusz minden további ágy után 4 négyzetméter szükséges.
• Felszereltség: Minden egyes szobához saját, közvetlenül kapcsolódó fürdőszoba (WC, mosdó, zuhanyzó) tartozik.
• Panziókra vonatkozó extra feltételek: Legalább 6 szoba és külön reggeliző helyiség megléte.

Mivel a kerület többszintes lakóházainak túlnyomó többsége nem felel meg ezeknek a szigorú feltételeknek – különösen a földszinti és az önálló fürdőszobára vonatkozó előírásnak –, a rendelet hatékonyan lezárja a piacot az új belépők előtt.

A terézvárosi precedens és a piac átrendeződése

Az Airbnb szabályozásának ügyében Terézváros (VI. kerület) volt az úttörő, ahol népszavazás döntött a teljes rövid távú lakáskiadás 2026. január 1-től életbe lépő betiltásáról. Ezt a drasztikus intézkedést a Kúria is jogszerűnek találta.

Erzsébetváros a lakáskiadás korlátozása terén a teljes tiltás helyett a szigorú feltételek rendszerét választotta. Ennek a különbségnek azonban csak elméleti jelentősége van: a felmenő rendszer és a teljesíthetetlen feltételek miatt az Erzsébetvárosi piac is zsugorodni fog, konzerválva a jelenlegi szereplők helyzetét és szűkítve a teljes turizmusi kínálatot.

A szigorítás várható következményei:

• Ingatlanpiac: Terézváros példája alapján az ingatlanárak csökkenésnek indulhatnak a kerületben. Várhatóan nő a hosszú távú bérlakások száma, ami enyhítheti a megfizethetőség problémáját.
• Turisztikai Kínálat: A lakáskiadás korlátozása versenyelőnyt biztosít a szabályozott szállodák és panziók számára, mivel a magánszálláshelyek versenye konzerválódik, majd fokozatosan csökken. Ez a változás támogathatja a minőségi turizmus felé való elmozdulást.

Az új rövid távú lakáskiadás feltételei a VII. kerületben

A 33/2025. (IX. 24.) önkormányzati rendelet alapján, az új rövid távú lakáskiadás engedélyezése lakóépületben szinte ellehetetlenül. A teljesíthetetlen feltételek a következők:

• Földszinti elhelyezkedés: Új kereskedelmi szálláshely csakis a földszinten működhet.
• Területi arány: A szálláshely legfeljebb a lakó rendeltetésű hasznos terület 10%-át foglalhatja el.
• Szoba-méret előírás: Kétágyas szoba esetén minimum 12 m², minden további ágy után +4 m² terület szükséges.
• Saját fürdőszoba: Minden szobának rendelkeznie kell közvetlenül kapcsolódó, saját fürdővel (WC, mosdó, zuhanyzó).
• Panzió követelmény: Legalább 6 szoba és külön reggelizőhelyiség.

Az Erzsébetvárosban bevezetett lakáskiadás korlátozása mérföldkő lehet Budapest közösségi együttélés és turizmus politikájában. Ahelyett, hogy öncélú tiltást vezettek volna be, egy olyan komplex szabályozást fogadtak el, amely a minőségi szálláshelyek irányába tereli a piacot, miközben a lakók nyugalmát helyezi előtérbe. A jogszabályoknak való megfelelés és az ellenőrzések szigorodásával várhatóan tisztul a piac, hosszú távon támogatva a közösségi együttélés harmóniáját.