Budapest rejtett aranya végre a felszínre kerül: elindult a rozsdaövezetek évtizede

A leromlott gyártelepektől a 15 perces városig – hogyan alakul át a főváros arculata?

Budapest várostérképén évtizedek óta hatalmas, üresen kongó foltok tátonganak: egykori gyártelepek, iparvágányok, raktárbázisok és laktanyák, amelyek sokszor nemcsak az ingatlanfejlesztők, de a várostervezők számára is „fehér foltokként” léteztek. Most azonban ezek a rozsdaövezetek a városfejlődés új motorjává válhatnak.

A kormány 2020-ban meghirdetett akcióterve mára beérett: a programhoz kapcsolódó kedvezmények, a lakáspiac kihívásai és a megváltozott befektetői stratégiák együtt új korszakot nyitnak a budapesti és vidéki városfejlesztésben.

A kezdet: ígéretek és várakozások

A rozsdaövezeti akcióterv célja a felhagyott ipari területek kármentesítése és újrahasznosítása volt, elsősorban lakásépítési projektek formájában. Az állam eleinte kedvezményes, 5%-os lakásáfával és áfamentes bérleti lehetőségekkel ösztönözte a befektetőket. Bár a program a kezdeti években döcögve indult, 2022-ben megszületett az első látványos projekt: a volt Láng Gépgyár területén egy teljes városrész született újjá, közparkkal, irodákkal, szállodával és a World Aquatics központjával.

A „rozsdabizottság” munkája hamarosan meghozta gyümölcsét: 2023 végére már 53 akcióterületet jelöltek ki országszerte. Budapesten Angyalföld, Újbuda és Óbuda váltak a fejlesztések gócpontjaivá, vidéken pedig Debrecen, Pécs és Kecskemét került a figyelem középpontjába.

Az áttörés: amikor a rozsda lett a megoldás

A lakáspiac lassulása és az árrobbanás paradox módon segítette a rozsdaövezetek felfutását. A fejlesztők felismerték, hogy a város szívében, a meglévő infrastruktúra közelében fekvő elhagyott ipari telkek beépítése költséghatékonyabb és piacképesebb lehet, mint a külvárosi terjeszkedés.

Ráadásul a rozsdaövezeti projektek nemcsak lakásokat, hanem vegyes funkciókat is kínálnak: irodákat, kereskedelmi tereket, óvodákat, egészségügyi szolgáltatásokat. A fejlesztések így nem pusztán házakat, hanem új városrészeket hoznak létre, amelyek önálló életet élnek – ennek legjobb példája a Marina City, amely a 15 perces város koncepcióját valósítja meg: minden alapvető szolgáltatás gyalogosan elérhető, az autóforgalmat föld alatti közlekedés váltja ki.

A kihívások: szennyezett talaj, kusza tulajdon, társadalmi feszültségek

A rozsdaövezeti átalakulás nem problémamentes. Sok iparterület talaja súlyosan szennyezett, rehabilitációjuk hosszú és költséges folyamat – a Ruhr-vidék példája mutatja, hogy egy teljes körű átalakulás akár 30 évet is igénybe vehet. A tulajdonviszonyok gyakran rendezetlenek, több tucat szereplővel kell megállapodni egy-egy fejlesztés előtt.

Szociológiai szempontból sem egyszerű a helyzet: az elhagyatott telepek környéke sokszor lecsúszott, magas munkanélküliséggel és szlömösödéssel küzd. Ha a lakóépületek mellé nem épülnek ki az oktatási, egészségügyi és közlekedési szolgáltatások, a társadalmi problémák újratermelődhetnek.

Lehetőség: a város szövetének újraszövése

A rozsdaövezeti fejlesztések sikerének kulcsa a komplex szemlélet. Nem elég lakásokat építeni – közparkok, közösségi terek, kulturális intézmények és fenntartható mobilitási megoldások kellenek. Így születhetnek olyan új városrészek, amelyek valóban enyhítik a lakhatási gondokat, miközben élhetőbbé teszik Budapestet.

A kormány a nagyobb fejlesztők bevonására törekszik, akik saját eszközparkkal és kivitelezői hálózattal rendelkeznek, így költséghatékonyabban tudnak dolgozni. A szeptemberben induló Otthon Start program és a Lakhatási Tőkeprogram további lökést adhat a projekteknek, különösen a 250 lakásnál nagyobb beruházásoknak.

Nemzetközi kitekintés és budapesti perspektíva

Budapest nincs egyedül ezen az úton. Bécsben, Koppenhágában és Milánóban már sikeresen alakítottak át ipari területeket élhető, vegyes funkciójú városrészekké. Ezek a példák azt mutatják: a rozsdaövezetek nem csupán problémát, hanem lehetőséget is jelentenek.

A magyar fővárosban különösen kedvező a helyzet, hiszen sok rozsdaövezeti telek ma már a város szövetének közepén található. Ez óriási előnyt jelent: az ingázás csökkenthető, a közlekedés hatékonyabbá válhat, és közelebb kerülhetünk a fenntartható, emberléptékű város eszményéhez.

A rozsdaövezetek aranykora?

A következő években eldől, hogy a rozsdaövezeti fejlesztések valóban aranykort hoznak-e Budapestnek. Ha a program sikeres, a város nemcsak új lakásokhoz, hanem élhetőbb, zöldebb, közösségibb városrészekhez jut. Ha viszont elmaradnak az infrastrukturális fejlesztések és a társadalmi szempontok figyelembevétele, könnyen új problémák forrásává válhatnak.

Egy biztos: a rozsdaövezetek évtizede elkezdődött. Az üres ipartelepek helyén hamarosan új élet fakad, amely egyszerre jelent gazdasági lehetőséget, városépítészeti kihívást és társadalmi kísérletet.