Hogyan változnak a budapesti Airbnb‑szabályok – Amit a turistáknak érdemes tudniuk

Budapest híres romantikus Duna‑parti panorámájáról, romkocsmáiról és impozáns kávéházairól – de sok látogatónak az Airbnb‑hez hasonló rövid távú lakáskiadások is meghatározó részét képezik a városi élménynek. Most azonban a főváros épp átalakítja, hogyan szabályozza ezeket a szállásokat – és ez közvetlenül befolyásolhatja, hol érdemes megszállni, mikor foglaljunk, és milyen hangulatot várhatunk az egyes városrészekben.

Miért szigorít Budapest az Airbnb‑szabályokon?

Az elmúlt években a rövid távú kiadások látványosan elterjedtek Budapest történelmi belső kerületeiben, különösen Terézvárosban (VI. kerület), ahol a 19. századi bérházak az Opera és az Andrássy út mögött sorakoznak. Egyre több helyi lakó és önkormányzati vezető állítja, hogy ez a fellendülés felhajtotta az árakat, kiszorította a hosszú távú bérlőket, és átalakította az utcák lakójellegét – valóságos „szállodanegyedekké” változtatva őket.

A városi döntéshozók szerint ez nem csupán lakhatási kérdés, hanem annak is a próbája, mennyire maradnak élhetőek a belvárosi kerületek a helyiek számára. Ha egy egész lépcsőházban csak váltakozó turisták szállnak meg, eltűnnek a régi szomszédok, megszűnnek a mindennapi szolgáltatások, és felerősödik az éjszakai zaj – mindez feszültségekhez vezethet a lakók és a látogatók között.

Mi változott először Terézvárosban?

Terézváros volt az első budapesti kerület, amely 2026 januárjától teljes helyi tilalmat vezetett be az Airbnb‑típusú „apartmanhotelekre”, miután 2024‑ben népszavazást tartottak a kérdésről. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy új, hagyományos Airbnb‑hirdetéseket már nem lehet regisztrálni ebben a központi kerületben – bár néhány korábban engedélyezett lakás még működhet az átmeneti időszakban vagy más jogi kategóriában.

A tiltás már most átrendezi a helyi bérleti piacot. 2026 januárjában a VI. kerületben egy társasházi lakás medián bérleti díja körülbelül 282 500 forint volt, ami 1%-kal alacsonyabb, mint egy évvel korábban, miközben a hosszú távra kiadó lakások száma 1250 köré ugrott – ez 28%-os növekedés 2025 januárjához képest. Ez különösen figyelemreméltó, mert városszinten a kínálat összességében kissé csökkent, vagyis Terézváros trendje ritka kivétel a budapesti piacon.

Városszintű moratórium – Mit jelent ez a látogatóknak?

A VI. kerületi tilalom mellett Budapesten jelenleg egy városszintű „Airbnb‑moratórium” is érvényben van 2026 végéig. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 2025 januárja óta nem adnak ki új rövid távú bérleti engedélyeket a fővárosban, de a már érvényes engedéllyel rendelkező ingatlanok továbbra is fogadhatnak vendégeket – így külföldi turistákat is.

A vendégek számára ez egyfajta „lefagyott térképet” eredményez: sok, már korábban is működő központi apartman továbbra is elérhető, ám jóval kevesebb új hirdetés jelenik meg, helyettük pedig egyre több hotel, aparthotel és szervizelt apartman bukkan fel a keresési találatok között. Mivel a legtöbb lakás már évek óta ugyanaz a tulajdon, a korábbi értékelések gyakran még mindig jól tükrözik a jelenlegi kínálatot.

Az I. kerület (Várnegyed) – a következő vitás terület

A történelmi Várnegyed (I. kerület) macskaköves utcáival, királyi palotájával és dunai panorámájával most a következő szabályozási vita középpontjába került. A kerület alpolgármestere – egyben országgyűlési képviselőjelölt – nyilvánosan stratégiai várospolitikai kérdésnek nevezte a rövid távú lakáskiadást, mondván: eltorzítja a helyi közösségeket, megváltoztatja a városképet, és veszélyezteti a belső városrészek élhetőségét.

2026 elején az I. kerületben a társasházi lakások medián bérleti díja havonta körülbelül 300 000 forint volt, 4%-kal magasabb, mint egy évvel korábban, míg az eladó lakások négyzetméterára 15%-kal nőtt, közel 1,9 millió forintra. A helyi vezetés ezért szigorúbb korlátozásokat vagy akár teljes tiltást is fontolgat, és tárgyalásokat kezdett a szomszédos kerületekkel, hogy összehangolják a rövid távú bérbeadás szabályozását a tágabb belvárosi övezetben.

Hogyan alakítja a szabályozás a lakáspiacot?

Piaci szakértők szerint a változásokat nem lehet kizárólag az Airbnb‑szabályokra visszavezetni. Az államilag támogatott Otthon Start Program, amely fix 3%-os kamatozású lakáshitelt kínál, sok bérlőt ösztönzött arra, hogy első saját otthonát vásárolja meg, ezzel enyhítve a keresletet a bérleti piacon. 2025 őszén és telén a KSH és egy nagy ingatlanportál közös lakbérrindexe több mint 1%-ot csökkent, miközben az éves bérletidíj‑emelkedés üteme 5,6%-ra mérséklődött.

Terézvárosban az Airbnb‑tilalom és a kedvezményes hitelprogram együttesen jelentősen megnövelte a kiadó és eladó lakások számát. 2025 januárja óta a VI. kerületben az eladó lakások kínálata mintegy egyharmadával bővült, csaknem 2400 ingatlanra, míg városszinten több mint felével nőtt az elérhető lakások száma. A belső pesti kerületek között ma Terézváros kínálja a legtöbb eladó ingatlant – ez hosszabb távon lassíthatja az árnövekedést, és változatosabb lakhatási lehetőségeket kínálhat, közvetve még a látogatók számára is.

Mit jelent mindez, ha most tervezel utazást?

Ha a következő években Budapestre látogatsz, a változásokat leginkább abban fogod érezni, hány rövid távú szállást találsz egyes központi területeken, és milyen a városrészek hangulata. Terézvárosban kevesebb klasszikus Airbnb‑lakással találkozhatsz az Andrássy út környékén, viszont több állandó lakó tér vissza az utcákba, amelyek korábban „szállodafolyosókra” emlékeztettek. Az I. kerületben pedig érdemes követni a híreket és a foglalási oldalak frissítéseit, főleg ha hosszabb tartózkodást tervezel a Budai Vár közelében.

Mivel a moratórium megakadályozza az új engedélyek kiadását, de engedi a régiek működését, a legbiztonságosabb döntés az, ha jól értékelt, régebbi hirdetésekre foglalsz – vagy épp boutique hotelek, panziók, szervizelt apartmanok közül választasz, ha kiszámítható élményt keresel. A tágabb budapesti trend – hasonlóan más európai városokhoz – egyértelműen a szigorúbb szabályozás, az erősebb helyi közösségek és a kiegyensúlyozottabb turizmus felé mutat. Azoknak az utazóknak, akik az autentikus városi életet, a kis kávézókat és a nyugodtabb lakóövezeteket kedvelik, ez akár még vonzóbbá is teheti Budapest történelmi negyedeit.