Budapest új lakásainak több mint kétharmada három kerületben épült – miért éppen ott?

Az idei év első negyedévében Budapest új lakásainak jelentős része három kerületre koncentrálódott: a IX., XI. és XIX. kerületekre. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) friss adatai szerint az új építések száma ugyan összességében csökkent, de ezek a kerületek kiemelkedő aktivitást mutattak. A Piac&Profit utána járt, mi áll a koncentrált lakásépítési hullám hátterében?

Lakásépítések Budapesten – mi történt az első negyedévben?

A KSH adatai szerint 2025 első negyedévében 2704 új lakás épült az országban, ami 2,7 százalékkal kevesebb az előző év azonos időszakához képest. Budapesten azonban a visszaesés még drasztikusabb volt: mindössze 843 lakás készült el, ami 7,4 százalékos csökkenést jelent.

Azonban a fővárosi lakásépítések földrajzi eloszlása nem volt egyenletes. A fővárosi új lakások több mint kétharmada három kerületre koncentrálódott:

• IX. kerület: 277 lakás
• XI. kerület: 172 lakás
• XIX. kerület: 130 lakás

Miért éppen ezekben a kerületekben zajlott a legtöbb építkezés? Az okok összetettek: a fejlesztési területek elérhetősége, a befektetői érdeklődés és az infrastruktúra fejlettsége egyaránt hozzájárulnak a koncentrált építkezésekhez.

Miért éppen a IX., XI. és XIX. Kerület?

1. IX. kerület – A dinamikus fejlődés központja

A IX. kerület az elmúlt években hatalmas fejlődésen ment keresztül. A Ferencváros déli része a modern lakóparkok, irodaházak és kulturális intézmények építkezéseinek célpontja lett. Az új lakások nagy része itt modern társasházakban található, amelyek a fiatal, városi életformát kereső családok és egyedülállók számára kínálnak lakóhelyet.

2. XI. kerület – A beruházók kedvence

A XI. kerület – különösen az Újbuda környéke – a főváros egyik legnagyobb fejlődési potenciállal rendelkező területe. A kerület vonzerejét növeli a közlekedési infrastruktúra fejlettsége, az egyetemek közelsége és az újonnan létesült irodaparkok. Az itt épült 172 lakás jelentős része társasházi lakás, amelyeket elsősorban befektetési céllal értékesítenek.

3. XIX. kerület – A csendes alternatíva

A XIX. kerület kevésbé felkapott, de mégis népszerű célpont azok számára, akik a városközponthoz viszonylag közel, de mégis nyugodt környezetben keresnek otthont. Az itt épült 130 lakás főként családi házakban és kisebb társasházakban található.

Országos kitekintés – hol épült még lakás?

Budapesten kívül az új lakások építése jelentős csökkenést mutatott. A megyei jogú városokban a lakásépítések száma 33 százalékkal csökkent, míg a kisebb városokban 29 százalékos növekedés volt tapasztalható. A községekben mindössze 2,5 százalékos bővülés történt.

Különösen szembetűnő volt a visszaesés az alábbi régiókban:

• Közép-Dunántúl: 46 százalékos csökkenés
• Dél-Alföld: 40 százalékos csökkenés
• Észak-Alföld: 48 százalékos csökkenés

Ezzel szemben Pest régióban 21 százalékos növekedés volt tapasztalható, ami elsősorban a Budapest környéki agglomerációk fejlődésének köszönhető.

Változó piaci trendek – több értékesítési célú lakás

A lakáspiacon a vállalkozói építkezések aránya tovább növekedett. Míg a természetes személyek által épített lakások aránya 38-ról 34 százalékra csökkent, addig a vállalkozások által építetteké 61-ről 66 százalékra nőtt.

A lakások típusát tekintve:

• Az új lakások 50 százaléka családi házban,
• 41 százaléka többszintes társasházban,
• 4,5 százaléka lakóparkban található.

Az új lakások átlagos alapterülete 94,6 m², ami 1,9 m²-rel kisebb, mint 2024 azonos időszakában. Budapesten az átlagos alapterület 75 m², ami továbbra is alacsonyabb az országos átlagnál.

Építési engedélyek – honnan jön a jövőbeli kínálat?

Az építési engedélyek száma országos szinten 5651 volt, ami 25 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest. A növekedés motorja Budapest, ahol 2674 lakás építésére adtak ki engedélyt, ami 2,9-szer több, mint egy évvel korábban.

A fővárosi engedélyezett építkezések háromnegyede négy kerületben valósul meg:

• XI. kerület: közel 1000 új engedély
• X. kerület: 450 engedély
• XIII. kerület: 350 engedély
• XXI. kerület: 300 engedély

Kitekintés a jövőbe – mit várhatunk a budapesti lakáspiacon?

Bár az építési engedélyek száma növekedett, a lakásépítések száma országosan még mindig elmarad a korábbi évek szintjétől. Budapesten a IX., XI. és XIX. kerület továbbra is a beruházók célkeresztjében van, de az engedélyek száma alapján a következő években a X., XIII. és XXI. kerületek kerülhetnek előtérbe.

A piaci trendek arra utalnak, hogy a vállalkozói építkezések aránya tovább növekedhet, míg a természetes személyek által épített lakások száma várhatóan stagnál. A lakásépítési piac tehát a nagyobb léptékű projektekre és a társasházi lakásokra koncentrálódik, amelyek a befektetők számára jelenthetnek potenciális megtérülést.

Az ingatlanpiac dinamikája így továbbra is mozgalmas marad – a kérdés csak az, hogy a kereslet követni tudja-e az új kínálatot?