Budapest szállodái pörögnek: minden, amit tudni kell a turizmus új aranykoráról

Az elmúlt két évben a hazai szállodaipar dinamikus feltámadást mutat, amelynek központjában egyértelműen Budapest áll. A turizmus újraindulása, a belföldi vendégkör visszatérése és a nemzetközi utazók fokozott érdeklődése mind hozzájárul ahhoz, hogy a főváros szállodai teljesítménye újra megközelítse, sőt részben meg is haladja a pandémia előtti szintet. A CBRE legfrissebb, közép-kelet-európai piacokat áttekintő elemzése alapján a szektor élénkülése nem csupán a vendégforgalomban, hanem az árképzésben és a befektetési aktivitásban is tetten érhető.

Szállodapiac felfutása Budapesten és a régióban

Az idei év első negyedévében Európa-szerte 2 százalékkal nőtt a beutazó turisták száma, míg a közép-kelet-európai régióban ez az emelkedés 8 százalékot tett ki. Budapest kiemelkedően teljesít, ahol a hétvégi és ünnepi kereslet mellett az előszezon és az utószezon is erősödik, így a főváros várhatóan az év végéig eléri, ha nem meg is haladja a 2019-es látogatottsági szintet – emelte ki Borbély Gábor, a CBRE közép-európai és magyarországi piacelemzési főigazgatója.

A régiós visszatérő vendégkör összetétele jelentősen átformálódott. A nyugat-európai piacok – különösen Németország, Ausztria és Olaszország – mellett az Egyesült Királyságból és Franciaországból érkező vendégek száma is látványosan emelkedett. Kiemelkedő növekedést regisztráltak az Egyesült Államokból érkező turistáknál (+18%), Ausztriából (+17%) és Spanyolországból (+14%). Ezzel párhuzamosan visszaesett a népszerűség az északkelet-ázsiai térség (-43%) és az ázsiai–csendes-óceáni régió (-33%) vendégei körében.

Teljes egészében a magyar szállodakapacitás közel 60 000 szobára rúg, amelynek jelentős része Budapesten koncentrálódik. A szektor úgy általában igyekszik lépést tartani a megváltozott utazási szokásokkal: a prémiumkategóriás, valamint a hosszabb tartózkodásra alkalmas apartmanhotelek iránti kereslet folyamatosan nő. A négycsillagos szállodák aránya már meghaladja az 50 százalékot, az ötcsillagos kínálat pedig elsősorban a belvárosi műemléképületek átalakításával bővül.

Pozitív mutatók az ADR és a RevPAR terén

Budapesten 2024-ben az átlagos szállodai kihasználtság 71 százalékosra emelkedett, ami négy százalékpontos javulást jelent az előző évhez képest. Az ADR – vagyis az egy napi szobaár – már átlagosan 123 euró körül mozog, míg a RevPAR, az elérhető szobára jutó bevétel, 22 százalékkal múlja felül a 2019-es értéket. Ezek a mutatók egyértelműen azt jelzik, hogy a fővárosi szállodák mind az árszint, mind a kihasználtság tekintetében új pályára álltak.

„Budapest szállodapiaca erős évet zárt 2024-ben, és a kereslet további élénkülésével újabb növekedési lehetőségek előtt áll. Évről évre új, minőségi szállodák jelennek meg a piacon, amelyek nemcsak az átlagárak emelkedéséhez járulnak hozzá, hanem a város turisztikai vonzerejét is tovább növelik” – mondta Csörget Balázs, a CBRE Magyarország vezető szállodai tanácsadója.

Beruházások és fejlesztések élénkülése

A szállodaipari befektetési volumen 2024-ben 15 százalékkal nőtt éves összevetésben. A közép-kelet-európai régióban regisztrált 417 millió euró összértékű tranzakciókból Budapest jelentős részben részesedett, jellemzően meglévő városi szállodák értékesítése és új fejlesztések révén. Napjainkban közel két tucat olyan nagyberuházás áll előkészítési vagy kivitelezési fázisban, amelyek többségében már működő ingatlanok átépítésével vagy funkcióváltásával valósulnak meg.

A vegyes funkciójú ingatlanfejlesztések térnyerése annak a jele, hogy a szállodai kínálat mellett iroda- vagy lakáscélú beruházások is egyre inkább megjelennek ugyanabban a projektben. Az ilyen integrált megoldások nemcsak a befektetői kockázat megosztását szolgálják, hanem a városi környezet sokoldalú hasznosítását is.

Terézváros és az Airbnb-vita

Míg a nagyvárosi szállodák szárnyalnak, a főváros belső kerületeiben komoly feszültséget keltett a rövid távú lakáskiadás szabályozása. Terézváros önkormányzata úgy döntött, hogy 2026. január 1-jétől teljes körűen tiltja az Airbnb-szerű szolgáltatásokat a VI. kerületben. A rendelet érvénybe lépését követően a Magyar Apartmankiadók Egyesülete és a Fidesz-közeli kormányhivatal vezetője, Sára Botond főispán is jogszerűtlenséget emlegetett.

A kerületi önkormányzat azt hangsúlyozza, hogy a törvényi felhatalmazás lehetővé teszi a helyi hatóságok számára a rövid távú lakáskiadás napokban történő korlátozását. Soproni Tamás polgármester szerint egyértelmű, hogy az elmúlt években egyes lakókörnyezetekben az Airbnb-zés zavaróan megnövelte a forgalmat, romlott a közbiztonság és drágultak a bérlakások. Az ellenzők viszont azzal érvelnek, hogy a tiltás több mint kétezer szálláshelyet tesz működésképtelenné, ezzel hátrányba hozva a kisvállalkozókat és a magánadósokat.

A szavazás eredménye kapcsán komoly vita alakult ki: a kerületi népszavazás szervezését a tiltás támogatói manipulációnak, a lakók megtévesztésének minősítik. A Magyar Apartmankiadók Egyesülete szerint a reprezentatív felmérés, amelyet a Medián végzett, egészen más arányokat mutat: a kerület lakóinak 19 százaléka támogatja az Airbnb teljes szabadságát, 57 százalék valamilyen mérsékelt korlátozást tart elfogadhatónak, míg mindössze 21 százalék áll a teljes tiltás pártjára.

A vita nem csupán a rövid távú bérbeadás vagy a lakhatási árak kérdéséről szól, hanem egyúttal arról is, hogy milyen irányba fejlődjön a városrészek karaktere. A nagyobb üzemeltetők már elkezdték hostelként, panzióként, kisebb szállodaként újraregisztrálni portfóliójukat, míg a kisebb magánszállásadók a leginkább kiszolgáltatott helyzetbe kerültek. Az érdekképviseletek a kerületi önkormányzatot felszólították, hogy vonja vissza a rendeletet, különben a Kúria elé kerülhet az ügy, és kártérítési felelősség terhelheti a testületet.

Derűlátó kilátások a teljes turizmus számára

Bár a geopolitikai és gazdasági kockázatok továbbra is jelen vannak, a magyar turizmus és szállodaipar stabil alapokon áll. A reptéri utasforgalom növekedése, az új szállodafejlesztések és a prémium kategória egyre erősödő térnyerése mind azt támasztják alá, hogy Budapest és az ország vidéke egyaránt vonzó célponttá vált a befektetők és az utazók szemében.

A következő hónapokban érdemes lesz figyelemmel kísérni, hogyan alakul a belvárosi lakáspiac a rövid távú kiadások korlátozása miatt, illetve milyen hatással van ez a hagyományos szállodai és apartman-szállás kínálatra. Minden adat és fejlesztés fényében azonban egyértelműnek látszik: a magyarországi szállodaipar ismét lendületbe került, és Budapest továbbra is kiemelt szereplője a közép-kelet-európai régió turisztikai térképének.