Budapest a világ figyelmének kereszttűzében: BL-döntő, elszálló árak és az Airbnb-csata, amely átformálja a várost

Budapest most igazán különleges pillanatát éli. Május 30-án a Puskás Arénában rendezik az UEFA Bajnokok Ligája döntőjét, és ezzel egy időben a városban egy régóta húzódó vita is tetőpontjára ér: hogyan kellene kezelni az Airbnb-típusú rövid távú lakáskiadást a belső kerületekben? A két történet szorosan összefonódik, és együtt mutatják meg, milyen kihívásokkal néz szembe Budapest, miközben Európa egyik legikonikusabb turisztikai célpontjaként igyekszik megállni a helyét.

Amikor felrobban a szálláspiac

Az Arsenal és a PSG fináléba kerülésének hírére Budapest szálláspiacán valami olyasmi indult el, amire a szakma sem volt teljesen felkészülve. Persze mindenki tudta, hogy nagy lesz a kereslet — de hogy ekkora? A prémiumszállodákban ma már 1400–1600 eurós éjszakánkénti árakkal találkozni, és ráadásul sok helyen egyetlen éjszakára nem is lehet szobát foglalni: minimum két-három éjszakás tartózkodást írnak elő. Egy átlagos belvárosi hotelszobáért így a BL-hétvégén simán elkérnek 1–1,5 millió forintot.

Ami a helyzetet különösen érdekessé teszi, az a keresleti sokk természete. Egy úszó-világbajnokság vagy egy atlétikai vb egy héten át egyenletesen tereli a vendégeket a városba. A BL-döntő viszont mindent egyetlen napra sűrít össze. A több mint 60 000 jegyes szurkoló mellé a becslések szerint még 150–200 ezer futballturista érkezhet Budapestre, akik a szurkolói zónákban, a bárkban és a belváros utcáin élik meg az eseményt — jegy nélkül is. Ez a volumen még egy régiós összehasonlításban fejlettnek számító szálláspiacot is komoly próba elé állít.

18 millió egy hétvégére — tényleg?

A rövid távú lakáskiadás piaca szintén elszabadult. Az Airbnb és a Booking.com platformokon tömegével jelennek meg olyan ajánlatok, ahol a tulajdonos egyetlen hétvége alatt szeretné megkeresni fél, de akár egy teljes év hagyományos albérleti bevételét. A belvárosi luxuslakásoknál a 4–6 milliós hétvégi ár mára szinte normálisnak hat, de felbukkantak 10–15 millió forintos ajánlatok is, sőt, egy-egy villa vagy nagy alapterületű luxuslakás esetében 18 millió forintos kérési árral is lehetett találkozni.

A szakértők szerint ezek jó részét nem kell komolyan venni. Sok tulajdonos egyszerűen kipróbálja a határokat — „hátha valaki megveszi” alapon hirdeti a lakását —, és nem valódi piaci keresletre épít. Erre utal az is, hogy a leggyorsabban az ingyenesen visszamondható szállások fogynak. Rengeteg foglaló egyelőre csak biztosítja a helyét, és majd a döntő közeledtével dönti el, valóban Budapestre utazik-e. Az azonnali, teljes összegű fizetést kérő szállásoknál jóval visszafogottabb az érdeklődés — ami sokat elmond arról, mennyire szilárd valójában ez a rekordkereslet.

Kerületről kerületre: mindenki más szabályokat játszik

Miközben a BL-döntő rávilágít arra, hogy Budapest szálláskínálatának mekkora szüksége van a magánszálláshelyekre, a belső kerületek egy része éppen az ellenkező irányba indul el. Az eredmény: egy olyan szabályozási mozaik, amelyben az üzemeltetők szinte kerületenként más és más jogszabályoknak próbálnak megfelelni.

A legradikálisabb döntést a VI. kerület, Terézváros hozta meg: 2026 elejétől teljesen betiltotta a rövid távú lakáskiadást. A kerületben ma már csak szállodák, panziók és közösségi szálláshelyek működhetnek legálisan. Soproni Tamás polgármester szerint az intézkedés beváltotta a hozzá fűzött reményeket: a kereskedelmi osztály idén 633 helyszíni ellenőrzést tartott, 57 eljárást indított, és összesen 28 millió forint bírságot szabott ki. Több ingatlan átkerült a hosszú távú bérleti piacra, és a bérleti díjak emelkedése is lassabb lett, mint a szomszédos kerületekben.

A szomszédos Erzsébetvárosban tavaly szeptembertől szinte lehetetlen új Airbnb-engedélyt szerezni, bár a régiek tovább működhetnek. Az V. kerületben februártól él az a szabály, hogy magánszálláshelyek egy épületen belül az összes lakás legfeljebb 5 százalékát tehetik ki. A VIII. kerület, Józsefváros pedig egy háromszintű kvótarendszeren dolgozik, amely a teljes kerületre, az egyes negyedekre és az egyes társasházakra is vonatkoznának.

Milliárdos lyuk a kerületi kasszában?

Nem mindenki látja sikersztoriként a terézvárosi tiltást. Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke szerint a kerület pénzügyileg katasztrofális döntést hozott: önként mondott le évi több mint 1 milliárd forintnyi idegenforgalmi adóbevételről. Ezt a veszteséget néhány tízmillió forintnyi bírság nem tudja pótolni — főleg ha hozzáadjuk az ellenőrzési feladatokra felvett új munkatársak bérét is. A bérleti díjak csökkenéséről szóló érveket is vitatja: szerinte az árak nem estek, csak kicsit lassabban nőnek.

Az egyesület március elején az Alkotmánybírósághoz fordult, és kérte a terézvárosi rendelet alkotmányellenességének kimondását. Döntés várhatóan nem születik július előtt. Schumicky egy másik sérelmet is szóvá tett: egyes nagyobb befektetők tudtak panziót nyitni VI. kerületi társasházakban — ahol a szobák az épületen belül szétszórva helyezkednek el —, miközben a kisebb, 1–2 lakásos tulajdonosoknak be kellett zárniuk. Ez a kettős mérce, ahogy ő fogalmaz, nehezen védhető.

Mindenki az új kormányt nézi

A szektor most egyetlen reménységre vár: a Tisza-kormányra és a turizmus várható új felelősére, Kapitány Istvánra. A kérés egyértelmű: egy egységes, a turisztikai törvénybe foglalt nemzeti keretrendszer, amely nem változik attól függően, hogy egy kerületi képviselő milyen hangulatban ébredt, és mit osztott meg a Facebookon. Schumicky szerint nonszensznek tartja, hogy a magánszálláshelyeknél folyamatos a jogszabályi bizonytalanság, miközben a társasházakban működő panziók és hostelek jóval kiszámíthatóbb jogi környezetben dolgozhatnak.

A BL-döntő erre a vitára is különleges aktualitást ad. Ha Budapest egyetlen hétvégén 200 000 látogatót fogad, az nehezen megkerülhető érvvé válik amellett, hogy a magánszállások nélkül a város egyszerűen nem tud megbirkózni a nagy eseményekkel. Budapest megmutatja, hogy képes a világ figyelmét magára vonni — most azt kellene végre rendezni, hogy aki ide jön, hol alhat meg.